我們所希望看到的，是在大拆大整后，能做到土地等資源更有效的配置，從而帶來更大的產出，創造更大的財富。

　　比如在這次大拆大整中，很多工業廠房在運動式關停、環保的整頓中拆掉了，這些拆掉的企業，不少都是溫州經濟產業鏈、工業制造業流水線上的“螺絲”“螺帽”。

　　它們雖然不起眼，卻是整個產業鏈前向后向配套鏈有機體系中的重要組成部分，也是降低成本的核心競爭力。比如開鞋廠的，沒有鞋材配套怎么行？比如森馬企業是大廠房，但它的供應商也許就在小廠房里。

　　政府的確這么做了，但在這一輪的大拆大整運動中，他們通過小微園對制造業的產業承接和轉移的安排，特別是對小微企業的制造業，還遠遠不夠。

　　2015年的時候，小微園幾乎無人問津，大拆大整后，小微園建設沒跟上，供需平衡被打破。通過小微園模式建起的工業廠房，瞬間被拆遷剛需瘋搶。即便政府做了一些限價，小微園開發商明上按照政府要求售賣，暗地里卻另設名目（管理費、特別費）加價，市場依舊供不應求。

　　小微園解決不了怎么辦？只能到二手市場去買，二級市場的工業用地價格自然就高。比較典型的例子，是2017年偏遠山區的澤雅鎮某廠房憑借3.7畝土地拍出了1656萬元的高價，扣除地上建筑物成本后，每畝地價超過了300萬。

　　一部分人拿到拆遷補償后，小微園進不了，二級市場又瘋漲，索性也就不再干實業。實業的辛苦眾所周知。怎么辦？脫實向虛，又回到了房地產的老路。

　　截至2019年10月，溫州全市土地出讓金895億元，同比上漲86%，妥妥地超過2018年的記錄。

　　在這個光鮮的數據背后，你會發現被拆遷的對象里，包含了市場、酒店、工廠、小微企業等各種各樣的業態。

　　畢竟溫州的人均建筑面積已經過了短缺的時代。雖然我們對居住的美好生活是有預期的，但并不能過于擠占別的資源。

　　也許，動車站邊大象城的崛起案例，給我們溫州未來城市建設與發展提供了一個樣板，值得大家思考。一起來看看。

　　專業批發市場，是溫州目前輕工產業鏈條中的關鍵環節，只有銷售渠道通暢了、寬廣了，輕工制造業才能紅火。這對溫州這座制造業城市的重要性不言而喻。

　　大象城當年的開發建設，雖與大拆大整沒有直接的關聯，但許多經營商家也是在這一輪大拆大整中面臨著經營場地的重新選址，其背后邏輯，是一致的。

　　房哥團隊分別走訪大象城、港龍商貿城、站南商貿城，通過對比發現，盡管三者身處同一個商區，只隔一個街區，卻仿佛是一幕“冰與火之歌”。

　　港龍給人的印象，一進去就感到了混亂無序。一樓門口開奶茶店，市場里賣鞋的、賣衣褲的交叉，針對性較弱。

　　一個人、一個群體、一個商圈的崛起，往往都需要天時、地利、人和三方面的因素共同促就。相輔相成，缺一不可。

　　大象城、港龍、站南的天時、地利大致是一樣的，都是在溫州產業需要升級、大拆大整的大環境下，也都處于動車南站最核心的商業區。

　　為了探究大象城的不同之處，房哥團隊設置了一些問題，通過對大象城女裝、童裝、男裝三大類的經營戶作了問卷抽樣調查。反饋如下：

　　——童裝市場經營戶的商鋪自持比例約為50%，租戶陸續還在增持，以原鐵井欄、縣前頭童裝批發戶為核心。

　　——女裝市場的自持比例約40%，中庭核心的位置都是自營為主，以原廣場路，城西街，鐵道大廈、金州大廈的女裝經營戶為主。

　　——男裝市場的自持比例更大，超80%。以施水寮、濮院市場等地的男裝批發戶居多。除此，包含從廣州、常熟、北京、杭州集聚而來的溫州人（以樂清，蒼南，瑞安，永嘉籍為主）。

　　由于篇幅有限，以下的問卷調查內容，僅對2018年8月從施水寮搬遷到大象城的部分男裝經營戶作為探討。

　　搬遷到大象城之前，施水寮經營戶的店鋪租金成本占其經營成本的40-50%左右。面積大部分在10-20多平方米。

　　在陳龍秋的招商政策下，這批人大部分以團購價入駐了大象城5-6樓。自持比例超80%，特別是手扶電梯為中心的中庭位置，基本是商戶自持經營。除去公攤面積，部分商鋪的營業面積達到70+平方。

　　營業成本，主要以大象城的物業管理費為主，約為2-4萬元。占經營成本比例較低，大部分經營戶表示可接受。

　　本次調查最為顯眼的，是一位自持商鋪的經營戶，從施水寮只有兩三百個客戶的小戶，搬遷至大象城后，一年時間，已經積攢了近3000名穩定的批發客戶。

　　大象城客戶的來源主要有三方面：1是原來從市場帶過來的客戶，2是大象城推廣過程中帶來的“自來客”。3是經營戶自己通過社交媒體、電商平臺等自主推廣吸引（主要手段是加微信），經營戶的微信好友人數，普遍呈現5000人滿的狀態。

　　少部分在市區、縣域客戶較多的經營戶，物流成本提高，原因在于客戶之前上門拿貨較多。物流成本，總體占據商戶的經營成本較小。

　　以前由于物流、交通等原因，部分中小規模經營戶的客戶，除了江蘇、福建等地，多以省內鄰市、市內的郊縣為主。

　　溫州縣域客戶占比總體約為20-30%。涵蓋溫州所有縣域。其中以蒼南、瑞安、平陽、樂清四縣較為突出。

　　省外的客戶比例，大部分以沿海一帶、動車站能到達的省份為主。調查得到的綜合反饋，客戶比例較高的省份（直轄市）有：上海、江蘇、安徽、福建、江西、北京、四川、重慶、武漢，最遠的省份到達了新疆。

　　由于業態和客群的原因，專業批發市場的經營戶為了追求選址的效率和效益，主要考慮地租成本、客戶的來往便利度、以及產業協同和物流成本等，對人流密集與商業繁華度要求反而不高。

　　大象城正好在動車站、甌海大道、輕軌等交通主動脈交匯點。相比較施水寮等舊城區域，站南商圈的位置毫無疑問更適合專業批發市場。

　　從施水寮搬到動車站，租金下降、便利度提高、經營輻射范圍變廣，這都是科學選址帶來的紅利。另外物流成本減少的背后，是甌海周邊的鞋服加工廠對大象城商戶的協同度較高，且配送、加工條件能夠滿足商戶需求。加工量大的，可以由1-3個加工廠臨時相互幫忙。

　　那么，另一個問題又來了，既然站南商圈適合做專業批發市場，為什么別人做不好，只有大象城做得好？

　　歷史上，溫州的專業市場普遍缺乏整體統籌整合的力量，溫州政府是一個“無為而治的政府”，許多事情更加講究市場的自發性，這不是壞事，但在資源整合方面、外部效應方面、公共產品公共服務的提供方面，就成了短板。在這種情況下，就容易出現經營戶各自為戰，缺乏合力。

　　比如對外的推廣，市場的整體定位，規劃整合、配套設施服務、公共產品的供給，這些都不是經營戶個人能夠解決的。

　　大象城模式最具核心競爭力的優勢，在于一開始的運營思維——陳龍秋并沒有走歐洲城等商業地產重開發輕運營、賣掉就了事的老路，比如像港龍把商鋪賣給投資客，而是優先把商鋪以相對實惠的團購價賣給自帶流量的經營戶。

　　對于非經營戶/經營戶購買商鋪后，沒有在大象城自持經營的，5年內交由大象城運營，前兩年按照每年5%的租金回報率在總價里減去（10%），剩下3年以10%+90%分成比例的方式合作。

　　電商中心：結合阿里巴巴平臺，線上線下交易。（據說是浙江唯一一家與阿里巴巴合作的服裝專業市場。）

　　物流中心：經營戶下載一個大象城APP軟件，線上直接下單，快遞員會統一直接上門取件。甚至，放在門口就行。

　　商業服務：提供一站式經營服務。建立商戶經營管理檔案和日常管理系統，通過掌握各樓層業態的經營情況，幫助商戶解決經營中的實際困難。

　　物業中心：建筑、設備設施日常維護、安防管理、衛生管理、綠化和裝修管理、廣告宣傳等公共性商業物業服務。

　　a、自持經營戶最直觀的感受，就是不用再操心房東明年是不是要再漲個五萬十萬的房租了。他們全身心投入客戶的拓展和維護，依靠溫州本地優勢，結合市場需求而量定歐貨、大衣、西裝等。

　　同時，對客戶的占比、分化、成交率也有了數量上的數據支持，以此作為自己經營服裝款項的市場判斷依據。

　　——哪怕大象城的專屬的申通快遞比外面貴了1塊錢，大部分經營戶認為“可以接受”，因為只有大家的向心力一致，把市場做大，未來才有更多的“談判資本”。

　　——經營戶也考慮并理解大象城運營方應該要有的“有利可圖”，才能避免過去的惡性循環，實現共贏。

　　據了解，大象城的商鋪租金普遍在200-300元/方/月，其銷售價格在15000至60000元/方不等（得房率約50%）。

　　國際上衡量一個區域的房產運行狀況的良好租售比為1:25-1:16.6之間石家莊童裝批發便宜嗎，即4%-6%左右。

　　另外，從金州、鐵道市場當下的租金約600-1200元/方/月的預期參考，如果大象城按照現在的發展勢頭，未來空間應該不錯。

　　d、從區域輻射，到大范圍的全國輻射，多賺外面人的錢，營業做大，蛋糕做大，這是溫州城市財富積累和發展的根本。

　　本次調查的經營戶的年齡層主要為70后、80后、90后三代。三代人表現出來對這座城市的遠望大不相同：

　　80后和90后更多的是希望把這個市場做起來。有90后甚至表示“大象城模式是溫州批發市場的終極模式，大象城若做不起來，只能北上（杭州）或南下（廣州）?！?

　　如果不是前后三次實地探訪大象城、港龍、站南三個批發市場，并從一樓走到頂樓，每樓大致掃一圈，我確實無法從外面感受到他們之間的差距。

　　它們表面的地理位置呈現“三足鼎立”，但一步落后，最終導致整個市場步步落后的局面已經顯現——專業市場的規模性、領導性完全不同。

　　1、大象城的運營方面做的相對較好，比如會對商鋪店主做抖音、快手等新媒體的培訓，自持經營戶或承租戶對此興趣較大。就官方公號方面，目前也就大象城在運營。港龍停更在2018年8月30日。通過關鍵字搜索站南商貿城，則是一片的負面信息。

　　2、在站南商貿城的男裝市場，幾個經營戶聚在走廊邊閑聊，討論的話題卻是誰誰誰“搬到大象城”去了。對于站南商貿城，有一位是這么說的：“這么好的位置，如今卻這樣的，真的是太可惜了。”

　　3、港龍的空置率實在是太高了！有位從黃龍商貿城過來的經營戶，“免租期”快到了，正在考慮搬遷。因為他在市場外面也有一家店鋪，租金更便宜。他認為港龍的租金，公攤占比太大無法承受。事實上，市場的公攤占比都比較大。但人氣不行，各方面也自然被放大。

　　4、我們在十字路口隨訪了兩位（一起）買了衣服或鞋子的80后市民（女），他們說：“第一次來到大象城，發現里面的衣服可選擇的實在太多了，根本逛不完，質量也已經不是以前火車站那種低檔次，價格也不貴，根本沒必要逛淘寶。”

　　近年，東南亞低端勞動力對整個中國服裝產業的沖擊，溫州憑借多年積累的服裝產業配套鏈，仍有不少優勢。而電商對服裝實體店的全方位洗牌，也并未影響到專業批發市場。相反，服裝市場卻成了大部分電商貼牌進貨的源頭之一。

　　據溫州市服裝商會的不完全統計，溫州共有2700多家服裝企業，其中1900多家服裝制造企業，800多家商貿流通企業，男裝占到了約70%，女裝、童裝占30%左右。（數據引自《三聯生活周刊》）

　　他們的普遍困境在于，如何避免上海杭州廣州對從業人員、高級人才的虹吸效應，如何解決招工難、留人難的問題。

　　在這樣的難題面前，大拆大整或產能轉移下的專業市場，無論結果呈現負和博弈，還是零和博弈，不僅會對城市有限的總量資源造成極大浪費，而且可能傷到元氣。

　　港龍就是擺在眼前最現實的悲傷案例。3-5年的短時間內，如果大象城的外溢效應尚未全方位凸顯，港龍的空置率或許就很難緩解，甚至加重。

　　要知道，類似大象城、站南、港龍這樣的市場，它們在溫州輕工產業鏈里“承上啟下”，作用明顯。它們的興衰表現，意味著相關產業的成敗——批發商本質上也是一種資源整合型的廠商，它們對整體業態的敏感度更高。

　　因此，在接下來的大拆大整或產能轉移的過程中，就如何讓輕工市場（鞋料市場、紐扣市場、眼鏡市場等）實現復興，政府需打破原有相對隨意的拆遷安置辦法?；蛘咴谖磥淼氖袌鼋ㄔO中，像大象城這般適當引入行業資源，提前制定分配規則，建立雙贏或三贏的思維，才是走向正和博弈的參考路徑。