火車站服裝商圈，在鄭州，就是神一樣的存在，以前是，現在還是。對社會大眾是，對我們這樣浸淫鄭州房地產市場十來年的從業(yè)人士也是。對商圈商戶是，對在這個商圈耕耘的銀基、中部大觀、豫發(fā)、肯同更是。

　　最北邊是傳統(tǒng)的的二七商圈，盤踞著北京華聯(lián)、市百貨大樓、大商等老一代零售巨頭，也有萬象城、大衛(wèi)城、大上海城，以及暗中推動的國貿360太康路店。中間就是前幾年號稱“火車站最后一塊地”的萬博商城和它為伴的小商品市場。最南邊就是科技市場之外的另一個通訊器材集散地。

　　上圖所示，1.5平方公里的土地上，卻集中了100萬方的商業(yè)體量，近3萬商戶在此，每年銷往全國各地的服裝高達10億件，日均營業(yè)額3.3億，占到鄭州GDP快1/5了（數據是否準確，請大家?guī)臀覀円黄鸷藢崳?

　　這就是鄭州服裝行業(yè)對外的商貿名片-----鄭州火車站服裝商圈，和廣州白馬、杭州四季青、北京大紅門等并列成為國內主要服裝流通市場，雖然鄭州不是主要的服裝原產地，但因為其“流通樞紐”的戰(zhàn)略地位，這里也是全國服裝市場晴雨表之一。

　　區(qū)域內以批發(fā)為主的服裝商戶，占到總商戶數的50%以上，而各服裝品牌總代理、總經銷商占到了總商戶數的30%左右，另外有8%左右的商戶為廠家直營點。覆蓋河南全省，以及周邊的山西、山東、河北、安徽、湖北等城市，貨物最遠銷售到新疆、西藏、內蒙古等地區(qū)。

　　5、地一大道、德化新街雖然也想在批發(fā)市場中分一杯羹，但是限于體量、展示功能和自身配置配套的缺失只能做旁觀者，所以建業(yè)凱浦最終被邊緣化了，畢竟做專業(yè)市場類商業(yè)胡大師沒那么多經驗和精力。把重心放在針對年輕人的餐飲、休閑等零售配套應該是他們最好的機會，畢竟德化新街是1、3號線的最快通道，也是零售商圈和批發(fā)商圈的最快通道。

　　2、所有的老市場的硬件設施都較差，主要體現在電梯配比、內部人流動向設計、外部車流人流動線、均沒有酒店、會議、物流通道等的配套，讓每個市場看起來都是非常的雜亂無序。

　　4、各種堵是目前無可爭議的事實，經隴海高架橋從高鐵站過來不到10分鐘，可是從錢塘路下了高架沒有30分鐘別想到火車站南廣場，“一堵倆小時”絕對是常態(tài)。人太多、車太多、小推車橫行是區(qū)域的一大景觀，暴露的還是片區(qū)的管理意識、管理能力的不足。

　　5、展示、看貨、打貨、物流品牌折扣批發(fā)童裝3元一件、交易都在這一個小圈內解決，現代物流解決方案急需引進，不然堵車、堵人的節(jié)奏會持續(xù)吧。

　　我們當時就認為，零售型業(yè)態(tài)、低端批發(fā)業(yè)態(tài)、非行業(yè)性市場是不具有外遷可能性的，要不遷不動，要不就遷死。特別是以前吃信息不透明紅利而存在的一些批發(fā)市場，在互聯(lián)網信息化時代，更是不具有未來價值。

　　當時我們就說，銀基商貿城這類業(yè)態(tài)，外遷是行不通的，但區(qū)域臟亂差的現狀確實需要改變、原有商場不能滿足時代需要也是事實

　　作為財政稅收的命根子，管城區(qū)和二七區(qū)自然不想讓這些商戶流失，2012年開始管城回族區(qū)就走訪商圈各大市場，并到杭州、武漢考察，最終在2014年6月22日，區(qū)域升級的愿景規(guī)劃通過了專家評審和市規(guī)劃局的認可。

　　據說大觀國貿去年的時候一平方售價在3-5萬之間不等，而且賣的不錯。當然，一多半的客戶來源的都是周邊的商戶，他們也許很清楚這是當下最佳的選擇，而，仔細了解，

　　大觀國貿能否達到大家的預期，依然未知，畢竟除了硬件條件和理念領先，服裝行業(yè)的運營能力、招商能力、管理能力也是極大的挑戰(zhàn)。