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  如今多個批發(fā)市場已轉(zhuǎn)型為購物中心。北京商報記者近日走訪時看到,由北方明珠百貨改造而成的萬優(yōu)匯Unit One開啟了二次招商。由“天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場”改造而成的月恒正大新生活廣場出現(xiàn)商戶大面積撤店,也面臨再次招商的情況。

  北京商報記者發(fā)現(xiàn),批發(fā)市場轉(zhuǎn)型為購物中心的不在少數(shù),除了上述項目,北京百榮世貿(mào)商城、大康鞋城等也都進(jìn)行了轉(zhuǎn)型,但大部分的轉(zhuǎn)型并不成功。萬優(yōu)匯Unit One、月恒正大新生活廣場等批發(fā)市場轉(zhuǎn)型購物中心的難點在哪?

  對此,業(yè)內(nèi)人士表示,定位不明確、入駐品牌較為低端無法引流,運營方在商場經(jīng)營方面存在經(jīng)驗不足等問題都是轉(zhuǎn)型中存在的難點。要想轉(zhuǎn)型成功,需要有專業(yè)團隊來運營。此外,社區(qū)的生活中心是社區(qū)消費者追求品質(zhì)生活的空間,要跟消費者的生活品質(zhì)相匹配,包括環(huán)境氛圍和內(nèi)部品牌的引進(jìn),而不只是品類結(jié)構(gòu)的改變。

  位于昌平區(qū)和朝陽區(qū)交匯處的萬優(yōu)匯Unit One已經(jīng)啟動二次招商。記者走訪時發(fā)現(xiàn),目前萬優(yōu)匯Unit One的一層到四層已經(jīng)完全關(guān)閉,商戶已經(jīng)全部撤出,而地下一層除了盒馬鮮生超市以及部分小商戶還在經(jīng)營以外,其余商戶均暫停營業(yè)。記者跟商戶了解到,2019年11月大部分商戶與商場的租賃合同到期,但商場讓商戶經(jīng)營到年底。年后,商場除了五層餐飲街以外,其余樓層均要改造。

  對此,負(fù)責(zé)商場招商的工作人員對記者表示,受疫情影響,目前招商停滯,改造也還未開始,但B1層暫不改造。記者也嘗試聯(lián)系了商場方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)人表示,招商還未正式開啟,所以暫不方便對外透露。

  北京商報記者從萬優(yōu)匯Unit One招商信息上看到,萬優(yōu)匯定位于“趣味新潮智活主場”,將打造全新休閑娛樂生活新場所尾貨童裝清倉批發(fā)圖片大全,引進(jìn)多家時尚品牌與餐飲品牌。對于未來如何改造,商場方面表示,從地下一層到地上五層品牌童裝撤柜尾貨折扣批發(fā),將引入餐飲、數(shù)碼、親子、男女服飾等品類業(yè)態(tài),打造亞奧商圈地標(biāo)性打卡圣地。

  據(jù)了解,萬優(yōu)匯Unit One的前身是北方明珠百貨,2018年初完成更名。該項目地處天通苑社區(qū),整體商業(yè)6.6萬平方米,共分地下2層,地上5層。此前,由于部分商戶租期未到,商場采用逐層改造的方式,先對已撤出的樓層進(jìn)行升級改造。2019年4月5日,B1層的美食街正式開街。隨后,五層的餐飲店也陸續(xù)開業(yè)。

  除了萬優(yōu)匯Unit One,位于西三環(huán)南路的月恒正大新生活廣場,由于出現(xiàn)大部分商戶撤店,所以也面臨再次招商的情況。目前超市、電影院、滑冰場以及部分餐飲品牌還在正常營業(yè),原本以親子教育商戶為主的二層已經(jīng)完全關(guān)閉。據(jù)已經(jīng)撤店的一位負(fù)責(zé)人表示,商場二層的商家多在去年上半年就已經(jīng)撤走。

  此前,萬優(yōu)匯Unit One負(fù)責(zé)招商的工作人員曾表示,未來,該商場主要以18-35歲的年輕時尚群體為目標(biāo)客群,在原有業(yè)態(tài)內(nèi)容的基礎(chǔ)上希望能夠引入一些時尚、個性或者首店等品牌,如新零售超市、網(wǎng)紅小吃、特色服務(wù)配套、休閑餐飲等。商場方面也公開表示,亞奧商圈曾多為中高端商業(yè),主要服務(wù)于高端精英消費群體。但回天地區(qū)人口基數(shù)龐大,上班族、工薪家庭較多,區(qū)域缺乏便民型的社區(qū)購物中心。彌補市場空缺,于萬優(yōu)匯成功轉(zhuǎn)型而言是一次不容錯過的機會。記者走訪時看到,盒馬鮮生以及海底撈的入駐,也給商場帶來了不少客流。

  月恒正大新生活廣場的前身是“天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場”,2016年8月,月恒正大新生活廣場項目正式啟動了升級改造工程及招商工作。2017年再次轉(zhuǎn)型升級,打造集餐飲、體育休閑、娛樂于一體,營造體驗式消費環(huán)境的全時服務(wù)型社區(qū)購物中心。改造后,一層引入了超市,二層以兒童教育為主,三層為餐飲品牌。同時,為了滿足更多的消費需求,商場還引入了滑冰場、電影院等業(yè)態(tài)。

  升級改造以后,太平橋街道負(fù)責(zé)商市場疏解的工作人員曾表示,轉(zhuǎn)型升級后的月恒正大新生活廣場,有兩個明顯的變化:一是經(jīng)營業(yè)態(tài)發(fā)生變化,改造后更符合周邊居民的消費需求,降低了發(fā)生治安案件的可能性;二是目前的線上線下一體化模式,更能滿足不同群體的餐飲、休閑、娛樂需求,特別是線上渠道可以有效減少到店集中的人流量,降低周邊交通、環(huán)境壓力。

  除了萬優(yōu)匯Unit One、月恒正大新生活廣場以外,北京百榮世貿(mào)商城、大康鞋城、欣雅匯國際服裝商場均從批發(fā)市場變身為購物中心。

  雖然這些批發(fā)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)型為購物中心,也在不斷地豐富業(yè)態(tài)品類,卻少有高端品牌入駐。入駐萬優(yōu)匯Unit One較為知名的品牌除了盒馬鮮生生鮮超市,就是餐飲品牌海底撈。月恒正大新生活廣場除了超市發(fā)超市以外,知名餐飲企業(yè)只包括吉野家、張亮麻辣燙、西單翅酷等,但都不屬于高端餐飲行列。而二層正在重裝甚至即將開業(yè)的耐克、阿迪達(dá)斯店也是常見品牌,不足以吸引客流。

  對此,北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長賴陽表示,從目前來看,批發(fā)市場轉(zhuǎn)型成購物中心都不太理想,這是整個行業(yè)的問題,并非個例。這些項目向社區(qū)商業(yè)生活中心轉(zhuǎn)型是對的,業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也都變了,但和其他購物中心相比,這些項目存在的差距較大。首先,社區(qū)的生活中心是社區(qū)消費者追求品質(zhì)生活的空間,要跟消費者的生活品質(zhì)相匹配,包括環(huán)境氛圍和內(nèi)部品牌的引進(jìn)?!斑@些項目在環(huán)境氛圍的營造方面,可能就是對以前批發(fā)市場的一個簡單的升級,而并沒有構(gòu)建一個對消費者非常好的體驗空間?!?

  其次,就是入駐品牌質(zhì)量較差。賴陽進(jìn)一步表示,雖然整體來看項目改造后的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)看似合理,但低端品牌無法吸引消費者。最后一點也是重要的一點,就是運營主體的經(jīng)營能力欠缺。其實這些項目的運營主體,往往是由過去批發(fā)市場的運營方通過轉(zhuǎn)型的方式繼續(xù)經(jīng)營,所以他們對于現(xiàn)代購物中心轉(zhuǎn)向現(xiàn)代社區(qū)生活方式中心的模式缺少經(jīng)驗和積累。在商場環(huán)境的改造和氛圍的營造,也沒有相關(guān)經(jīng)驗,所以改造后效果也不會特別好。此外,在招商方面,缺少高端商戶資源品牌,所以很難引流。

  “他們的運營往往受批發(fā)市場觀念上的影響,租金回報優(yōu)先考慮,所以在招商上,更愿意選擇中低檔品牌,而高端品牌或有影響力的品牌在商場入駐時會提出很多更高的條件,租金可能相對會低些。但同時,這些中低檔品牌入駐商場后,一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營不下去了,會馬上撤店,就會帶來后續(xù)的風(fēng)險。”賴陽表示。

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